Покупка квартиры в ипотеку и погашение долга за счет аренды – казалось бы, идеальная инвестиционная схема. Но только в теории. На практике все выглядит менее радужно.
Насколько реальна и выгодна такая операция? Какие трудности ждут неопытных инвесторов на рынке недвижимости?
Можно ли купить квартиру в ипотеку и полностью выплатить ее за счет арендаторов? Рассмотрим все тонкости таких инвестиций.
Ипотечная квартира под аренду – плюсы и минусы
Один из самых больших минусов квартиры в ипотеку – долгий срок ее окупаемости. Если сравнить доход от аренды с банковскими депозитами, станет ясно, что в настоящее время проценты по вкладам превышают доходность аренды.
Разместив свободные средства в банке, можно получать около 8-9% ежегодно, не занимаясь проблемами поиска арендаторов, оплатой коммуналки и решением других вопросов, связанных с содержанием недвижимости. Средний доход от аренды, если рассматривать жилье массового сегмента, – около 5%.
Учитывая возможные простои, растущую налоговую нагрузку и коммунальные платежи, доходность может быть еще меньше. Исходя из этого, срок окупаемости составит около 20 лет.
Второй минус, непосредственно связанный с длительным кредитом, – огромная процентная переплата. Если не планируется вливание дополнительных средств и досрочное погашение ипотеки, а в расчет берутся только арендные платежи, итоговая переплата будет составлять 100-200% от первоначальной стоимости объекта.
Справедливости ради стоит заметить, что длительность окупаемости и переплата напрямую зависят от размера первоначальных вложений. Чем больше будет первоначальный взнос, тем выгоднее в итоге сдача ипотечной квартиры.
Для того чтобы арендный платеж полностью перекрывал ипотечные взносы, первоначальный взнос должен составлять около 50% от общей стоимости объекта. Учитывая цены на недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, стартовый капитал составляет внушительную сумму.
Огромный плюс вложения денег в недвижимость, перекрывающий многочисленные минусы, – это то, что квартира является имуществом, которое может дешеветь и дорожать, но всегда останется у собственника. В отличие от денег, которые подвержены политическим и экономическим рискам.
Этот вариант вложений подойдет тем инвесторам, у которых есть достаточно крупная сумма денег, они не планируют пользоваться ими в течение длительного времени и хотят сохранить их с минимальными рисками.
В долгосрочной перспективе актив растет, как минимум на уровне инфляции, а доход от аренды перекрывает расходы на кредит и содержание объекта.
Распространенные вопросы по сдаче ипотечной квартиры
1. Дает ли банк разрешение на сдачу ипотечной недвижимости в аренду?
В ипотечном договоре с банком должен быть пункт, указывающий возможность сдачи квартиры в аренду. По закону следует уведомить банк о своих намерениях.
Но на практике так поступают единицы заемщиков. По большому счету, банки не интересуются вариантами использования приобретенной недвижимости, проблемы могут возникнуть только при задержках выплаты кредита.
2. Какую квартиру лучше выбрать для аренды?
Самыми ликвидными и доходными для аренды являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Жилье большего метража востребовано меньше, и покупать его в ипотеку с целью аренды нецелесообразно.
3. Где купить квартиру?
До недавнего времени считалось, что наиболее подходящие города для аренды – Москва и Санкт-Петербург. Именно в них выгодно было оформлять ипотеку и сдавать недвижимость.
В настоящий момент, если сопоставить цены на квартиры с арендными ставками, выгоднее приобретать недвижимость под аренду в области. В ближайших городах-спутниках цены на аренду мало отличаются от спальных районов, а цена на квартиру будет ниже.
4. Квартира с ремонтом или без него – что лучше?
Если есть возможность, лучше взять недвижимость, пригодную для проживания. Такую квартиру можно сдать сразу и не оплачивать из своего кармана ипотеку на время проведения ремонта.
5. На какой срок лучше взять ипотеку?
Несмотря на пугающие переплаты, брать ипотеку лучше на максимальный срок и, при возможности, выплачивать досрочно. Так сводятся к минимуму возможные риски неоплаты кредита.
Прежде чем приобрести недвижимость в ипотеку, планируя сдавать ее в аренду, необходимо все просчитать.
Учитывая индивидуальные условия каждого покупателя, может оказаться так, что для одного инвестора – сдача квартиры в ипотеку окажется выгодным мероприятием, а для другого – неоправданным риском.