Эскроу-счет – это разновидность банковских операций, отличием которых является момент передачи денег третьему лицу (банку), где средства будут храниться до наступления определенного момента.
Такие счета необходимы для выгодного условия совершения сделок, поэтому банк в них, по сути, не играет никакой роли, лишь удерживая деньги до момента выполнения условий стороны покупателя.
Участники сделки с эскроу-счетами
Итак, основными участниками подобных операций являются три стороны:
1. Депоненты – это участники, которые непосредственно вносят деньги на счет банка.
2. Бенефициары – лица, получающие средства после выполнения определенных условий.
3. Эскроу-агент – член сделки, предоставляющий связь между двумя участниками, а также следящий за правильностью и качеством исполнения всех условий договора.
ВАЖНО: Заводить эскроу-счета на территории РФ имеют право только банки! При этом не все банки способны предоставлять такой сервис.
Целью таких договоров является сохранение денежных средств одной из сторон. Эскроу-счета также обеспечивают минимальные риски некачественного выполнения договора, заключенного между депонентом и бенефициаром.
Открытие эскроу-счета и схема его действия
Эскроу-счета всегда открываются и работают в несколько этапов.
1. Заключение договора.
ВАЖНО: В договоре всегда должен быть прописан вид услуги, исполнитель и получатель, а также способ подтверждения выполненного условия!
2. Занесение депонентом средств на счет и их заморозка.
3. Юридическое оформление всех необходимых документов.
4. Выполнение услуг, прописанных в договоре и подтверждение этого.
5. Перевод средств на счет исполнителя.
ВАЖНО: Пакеты документов, необходимых банку для открытия подобного счета, различны, однако необходимым всегда является заявление!
Достоинства и недостатки эскроу-счета
Основные преимущества открытия эскроу-счета заключаются в следующем:
1. Все средства, которые были вложены в банковскую ячейку, гарантированно дойдут до бенефициара, при этом условия договора депонента выполняются безукоризненно.
2. При расторжении сделки деньги гарантированно возвращаются депоненту, а счета автоматически блокируются, при этом они не могут быть арестованы.
3. Необходимые для третьего лица документы выбираются непосредственно банком.
ВАЖНО: При заключении сделки на долевое строительство сумма оплаты (до 10 млн рублей) гарантированно страхуется агентством; депонент в этом случае не является плательщиком.
В качестве минусов необходимо отметить следующие факторы.
При заключении договора на открытие эскроу-счета депонент сразу вносит оплату, которую он может вернуть, расторгнув договор. В противном случае средства замораживаются до выполнения условий и поступления на счет бенефициара.
На счета эскроу не начисляются проценты. При открытии эскроу-счета депонент вносит комиссию (до 1% от конечной суммы оплаты). Если же договор открывается на предмет строительства, плательщиком выступает бенефициар.
Мифы о эскроу-счетах
Распространено убеждение, что ДДУ не будут заключаться, нельзя будет купить квартиру на стадии строительства. А ведь такая покупка обходилась значительно дешевле, чем приобретение готового жилья.
Бытует мнение, что на смену долевому софинансированию придут эскроу-счета.
В самом деле, использование эскроу-счетов обязательно для девелоперов с 1.07.2019. Но финансовое участие в возведении новостройки по-прежнему оформляется. Только теперь капиталы пайщиков перечисляются не фирме-инициатору проекта, а на специальный счёт (эскроу) в наделённом полномочиями банке.
Застройщик получит доступ к нему только после окончания всех работ. Если строительство не завершится, деньги вернутся покупателям.
Дольщиков не оставят без средств и жилья?
С 1 июля 2021 года оплата жилплощади в строящемся доме осуществляется через эскроу-счета. Так же производятся расчёты и в отношении проектов, которые уже реализованы. Однако всех проблем это не решает.
Изменение схемы софинансирования не предусматривает поддержку тех, кто уже оказался обманут. Им предстоит продолжать борьбу за свои права, опираясь на статью 214 Федерального законодательства.
Даже те, чьи интересы защищены посредством эскроу-счетов, не всегда оказываются в безопасности. Чтобы вернуть свой взнос, нужно расторгнуть контракт с застройщиком, что не выгодно вкладчикам.
Ведь возврату подлежат только те финансы, которые они вложили, без выплаты ущерба от инфляции, без компенсации процентов, начисляемых банками.
Например, человек вносит три миллиона рублей на эскроу для покупки 30 м в здании, которое планируют сдать через два года. Девелопер банкротится, дом не завершён.
Дольщик, разорвав договорённость, вернёт вложения, но уже ничего не сможет приобрести на эту сумму, ведь за это время стоимость недвижимости выросла наполовину.
Если договор не расторгать, а настаивать на предоставлении жилой собственности, придётся проходить через суды, которые, как известно на примере нынешних обманутых дольщиков, длятся годами, не гарантируя успеха.
Есть опасение, что проектное финансирование спровоцирует подъём цен на недвижимость.
Отчасти это так. В ситуации, когда организатор стройки не может привлечь прямое инвестирование от будущих жильцов, а получает все деньги лишь после сдачи объекта, у него нет другого способа наполнить ресурсы, кроме кредита. Обычно его выдают под 5 или 7 процентов. Разумеется, это увеличит себестоимость всего здания.
Переход на эскроу-счета не осуществляется одномоментно. Они входят в практику в течение двух или трёх лет. В первой половине 2021 года ДДУ посредством эскроу составили менее 5% от общего числа. Так что рост стоимости жилья не объясняется их внедрением.
Рыночная цена квадратного метра повышается из-за инфляции, увеличения НДС, подорожания топлива. По мере распространения эскроу-счетов, по прогнозам специалистов, цена за м2 на рынке недвижимости всё равно полезет вверх.
Но основную роль в ценовом колебании будет играть спрос. Этим, к примеру, обусловлена двух-трёхкратная разница в расценках между жилплощадью равного качества в столице и в ближайших областных центрах.
Заключение
Чтобы навести порядок в жилищном строительстве и ограничить возможности для мошенничества с вкладами дольщиков, государство меняет подход к организации отношений между строителями и будущими собственниками. Так и появились эскроу-счета – современный инструмент борьбы с недобросовестными исполнителями, который требует максимальной ответственности от всех сторон сделки, в том числе и третьего лица.