В каких банках можно выбрать вид платежа по ипотеке?
Что такое дифференцированные платежи по ипотеке?
Каждый кредит при любой системе погашения складывается из 2 частей: суммы долга и процентной части. Дифференцированные (уменьшающиеся) платежи – это способ выплаты займа, при использовании которого вы оплачиваете тело кредита равными долями, а проценты начисляются на остаток долга. В первую четверть кредитного срока вам придется делать наиболее большие платежи, а в дальнейшем сумма ежемесячных взносов будет уменьшаться.
Немногие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами. Это связано с тем, что в таком случае вы сразу начинаете погашать сумму займа. Для банка такая ситуация невыгодна, потому что именно проценты считаются основным источником его дохода. В случае досрочного погашения заемщик сможет сэкономить значительную сумму средств. В более популярных банках, таких как Сбербанк, ВТБ, Открытие таких видов ипотеки нет.
Формула для расчета
Самостоятельно рассчитать платеж по ипотеке можно по формулам.
Основной платеж – C = A/D, где:
- С – ежемесячная сумма погашения тела кредита;
- А – размер ипотечного займа;
- D – срок ипотеки в месяцах.
Процентная часть рассчитывается по формуле – S=R*L/12, где:
- S – начисленный процент;
- R – остаток долга на данный месяц;
- L – годовая процентная ставка по ипотеке.
R=A-(C*n), где n – количество выплаченных кредитных платежей.
Разбор на примере
Давайте рассчитаем дифференцированный платеж по ипотеке, если, например, решите взять 2 000 000 рублей под 12% годовых на 15 лет (или 180 месяцев). Основной платеж на погашение долга составит: 2 000 000/180 = 11 111,11 руб.
Теперь посчитаем, какую сумму необходимо вносить на счет ежемесячно:
| Месяц | Расчет | Итоговая сумма в рублях |
| 1 | 11111,11+(2000000-(11111,11*0))*0,12/12 | 31111,11 |
| 2 | 11111,11+(2000000-(11111,11*1))*0,12/12 | 31000 |
| 3 | 11111,11+(2000000-(11111,11*2))*0,12/12 | 30888,89 |
| 4 | 11111,11+(2000000-(11111,11*3))*0,12/12 | 30777,78 |
| 5 | 11111,11+(2000000-(11111,11*4))*0,12/12 | 30666,67 |
| 6 | 11111,11+(2000000-(11111,11*5))*0,12/12 | 30555,56 |
На сайтах банков, предоставляющий займы с дифференцированными платежами, можно найти специальный калькулятор и не считать все вручную.
Что означает аннуитетный платеж
При способе погашения аннуитетными платежами вы будете вносить равные суммы в течение всего срока кредитования. Стабильность – это прекрасно, но в первые месяцы большая часть платежа будет идти на оплату процентов. К концу срока ипотеки ситуация поменяется: основная сумма будет идти на оплату тела кредита.
Принцип равных ежемесячных платежей заключается в том, что первоначально вы вынуждены оплатить банку большую часть процентов, а лишь потом закрывать основной долг. Это особенно ощутимо, если вы решите досрочное погасить ипотеку.
Формула для расчета
Размер аннуитетного платежа рассчитывается по сложной формуле: Мп = Сз*(Мпс/(1 – (1 + Мпс²))
В этой формуле:
- Мп – размер ежемесячного платежа по ипотеке;
- Сз – сумма кредита;
- Мпс – процентная ставка в месяц;
- Ск – срок ипотеки в месяцах.
Разбор на примере
Расчет равных платежей довольно сложен, поэтому разберем его на примере. Возьмем следующие параметры:
- сумма ипотеки – 2 000 000 рублей;
- процентная ставка – 12% годовых;
- срок – 15 лет.
Мпс = 12/100/12 = 0,01%.
Расчет аннуитетного платежа в таком случае выглядит следующим образом:
2 000 000*(0,01/(1-(1+0,01)-24)=24003,36 руб.
Именно столько денег придется вносить на счет банка каждый месяц.
Соотношение процентной части и основного долга в первые 5 месяцев можно посмотреть в таблице:
| Ежемесячный платеж | Проценты | Основной долг |
| 24003,36 | 20000 | 4003,36 |
| 24003,36 | 19959,97 | 4043,39 |
| 24003,36 | 19919,53 | 4083,83 |
| 24003,36 | 19878,69 | 4124,67 |
| 24003,36 | 19837,65 | 4165,91 |
Какой тип платежа выгоднее?
Что все-таки выгоднее: аннуитетные или дифференцированные платежи? Для ипотеки на 2 000 000 р. под 12% годовых на 15 лет при погашении аннуитетными платежами переплата составит 2 320 605 рублей, а дифференцированными – 1 810 000 рублей. На первый взгляд, выгода очевидна. Разница в стоимости кредитов составляет 510 605 рублей.
Однако нужно подумать, стоит ли платить такие большие первоначальные платежи? Доход может резко снизиться, и тогда выплата кредита станет острой проблемой. Такой же начальный ежемесячный платеж как при аннуитетном способе погашения возможен только в том случае, если существенно увеличить срок ипотеки. К тому же займы с дифференцированными платежами готовы предложить лишь несколько банков, к примеру, Россельхозбанк и Газпромбанк.
Отзывы о получении ипотеки
Валентина Тарасова:
Ольга Букатова:
“Я взяла ипотеку в Сбербанке. Чтобы не запутаться в платежах, часто обращаюсь за консультацией к специалистам. Предпочитаю ходить к менеджеру центра ипотечного кредитования в г. Хабаровск – Капошко Ирине Петровне. Хочу выразить ей свою благодарность за доступные объяснения. Она всегда доброжелательна и не оставит без ответа”.
Курбатова Екатерина:
Вячеслав Доманов:
“Хочу выразить свои эмоции от посещения ВТБ24 в г. Казань. В ипотечный отдел приходилось обращаться несколько раз. Девушки быстро реагировали на мои запросы и давали все разъяснения. После закрытия ипотеки закладную выдали через несколько дней”.